4 de julio de 2025. Por Llucia Pou Sabate para Forum Libertas
En España, adquirir una vivienda supone enfrentarse a una de las cargas fiscales más elevadas de todo el mundo desarrollado.
Hace unos años, un promotor de viviendas me dijo una frase que se me quedó grabada: “Una tercera parte del precio de una vivienda se va en impuestos y prevendas al ayuntamiento”. Podemos corroborar que hasta una cuarta parte del precio de una vivienda se va en impuestos directos, y los costes añadidos por las exigencias municipales —como cesiones de suelo o urbanización— elevan aún más el precio final. Lo decía con la resignación de quien conoce los entresijos del mercado inmobiliario español.
Y hoy, aquella afirmación no solo sigue vigente, sino que se confirma con cifras alarmantes: en España, adquirir una vivienda supone enfrentarse a una de las cargas fiscales más elevadas de todo el mundo desarrollado.
España multiplica por cinco el gravamen medio que soportan quienes invierten en vivienda en el resto del continente
Según un informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE), publicado recientemente, la presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria en España alcanza el 30,3%, frente a un promedio del 6,5% en la Unión Europea. Es decir, España multiplica por cinco el gravamen medio que soportan quienes invierten en vivienda en el resto del continente. Si hablamos de vivienda de alquiler, el dato es aún más desolador: un 44% de carga fiscal frente al 31% europeo.
Una fiscalidad asfixiante
El peso de los impuestos no se limita a una única etapa del proceso inmobiliario. La adquisición, la tenencia y la venta de una vivienda están todas gravadas con diversos tributos, a menudo redundantes. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales alcanza un tipo del 11%, uno de los más altos de la UE, solo superado por Bélgica y el Reino Unido. A esto se suma el impuesto sobre el patrimonio neto, que solo aplican tres países en Europa: España, Noruega y Suiza.
Cuando el propietario decide vender, entra en juego el impuesto sobre las ganancias de capital, que en España tiene un tipo marginal del 30%, frente al 16,4% de media europea. Durante la tenencia, el propietario paga anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que representa el 30% de toda la recaudación por tributos sobre la vivienda, seguido por el IVA y el IRPF.
cerca de una cuarta parte del precio final de la vivienda corresponde a impuestos directos
Estos datos no son tecnicismos fiscales. Se traducen en realidades concretas: según estimaciones del sector, cerca de una cuarta parte del precio final de la vivienda corresponde a impuestos directos, lo que eleva notablemente el coste para el comprador, lo que encarece el precio final en torno a un 25%. Según el Consejo General de Economistas, esta carga supone el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% para el comprador.
¿Dónde está el Estado promotor de vivienda?
En un país donde faltan más de 100.000 viviendas al año para satisfacer la demanda, según estimaciones del sector, resulta llamativo que el discurso político siga centrado en medidas superficiales o de tipo electoralista, sin tocar el verdadero núcleo del problema: una fiscalidad desincentivadora que penaliza tanto a los promotores como a las familias.
El sistema fiscal no está diseñado para facilitar el acceso a la vivienda, sino para exprimir al máximo a quienes participan en el mercado
Hablar de emergencia habitacional mientras se mantiene una de las cargas fiscales más agresivas sobre la vivienda no es solo una contradicción: es una forma de hipocresía institucional. El sistema fiscal no está diseñado para facilitar el acceso a la vivienda, sino para exprimir al máximo a quienes participan en el mercado: compradores, arrendadores y promotores.
Un cambio urgente y estructural
Gregorio Izquierdo, director del IEE, lo resumía así: “La presión fiscal es enorme sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión sobre los hogares y las empresas, y afecta negativamente al mercado inmobiliario”.
Desde la CEOE se propone una reforma estructural del sistema fiscal de la vivienda, que lo haga más proporcional a la capacidad contributiva real de los ciudadanos, más neutral y más eficiente. En lugar de castigar la inversión en vivienda, los impuestos deberían incentivar el desarrollo del parque habitacional, tanto en propiedad como en alquiler.
Eso significa revisar el IBI, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, las plusvalías municipales y el IRPF sobre el alquiler. Pero también implica revisar las cargas indirectas que los ayuntamientos imponen a los promotores, como la cesión de suelo, la urbanización obligatoria de calles o la instalación de servicios como alumbrado, calzadas y suministros, que finalmente se trasladan al precio final.
Conclusión: fiscalidad justa o inaccesibilidad perpetua
España no resolverá su crisis de vivienda sin una reforma valiente que deje de ver el ladrillo solo como fuente recaudatoria. El problema no es solo de mercado, sino de Estado. No se puede seguir culpando a la especulación, a los fondos o a la falta de vivienda pública mientras se grava con un 30% al que quiere invertir, construir o simplemente alquilar. La carga fiscal, en estas condiciones, es un freno estructural a la oferta y un muro para el acceso a la vivienda.
La política fiscal no puede ser ciega a sus consecuencias sociales. Si queremos más viviendas, más alquiler asequible y más oportunidades para los jóvenes, el primer paso es sencillo: dejar de penalizar fiscalmente a quien quiere construir y a quien quiere vivir. Porque en España, hoy, el verdadero lujo no es tener una casa. Es poder pagar los impuestos que la rodean.